徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

不動産関連記事の目次です!

まだまだ不動産の記事はこれから充実させていきますが、目次があれば何かと困らないと思い作成しています。
迷った時にはここをご覧ください。
今後UPする記事についても必ず冒頭にこの目次に辿り着けるようなリンクを貼るようにします。

この記事自体は不動産投資カテゴリーの「はじめに」の中に入れておきますので、もしピンポイントで記事を探したくなったらまずはここに探しに来ていただければと思います。

それでは以下目次になります。カテゴリーごとに並べています(赤字をクリックするとページに飛びます)。

不動産経営
 L はじめに
  不動産関連記事の目次を作りました!
  ブログリニューアルのお知らせ
  YouTubeデビューしちゃいました(笑)
  その転職待った!

 Lマインド
  不動産投資は不労所得?
  たまにはコーヒーブレイク
  変えよ、さらば開かれん
  副業判定フローチャート答え合わせ? ~ その1 ~
  副業判定フローチャート答え合わせ? ~ その2 ~

 L私の不動産事業
  改めて自己紹介&テーマ募集
  そろそろ身の上話を
 
 L知識編
  不動産投資のメリット・デメリット ~ その1 ~
  不動産投資のメリット・デメリット ~ その2 ~
  不動産投資のメリット・デメリット ~ その3 ~
  不動産投資のメリット・デメリット ~ その4 ~
  不動産投資のメリット・デメリット ~ まとめ ~
  不動産投資のお困りごと・取り上げて欲しいテーマ募集!
  個人事業主と法人設立、どっちがいいの? ~ その1 ~
  個人事業主と法人設立、どっちがいいの? ~ その2 ~
  不動産投資のリターンについて考えよう!
  不動産投資のリスクについて考えよう!
   
 L実践編
  思い立ったらこれやろう!
  新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ その1 ~ 
  新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ その2 ~ 
  新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ 番外編 ~ 


今後とも細かくメンテナンスして皆さんが少しでも快適に使えるよう品質向上に努めます。

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セミナー終了後は懇親会も予定しており、収録中のセミナーでは聞けなかった裏話など聞けちゃったりするので、セットでのご参加をオススメします。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/07/22(日) 20:33:23|
  2. - はじめに
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

不動産投資のリスクについて考えよう! 

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こんばんは。
前回は不動産投資のリターンについて説明させていただきましたが、今日はそれとは反対にリスクについて説明しておきたいと思います。当然ながら投資という以上はリターンばかりがある訳ではなく、それに見合うだけのリスクも存在する訳です。リターンしかない儲け話は大抵が眉唾物ですので、そこは投資家としてリスクとリターンをしっかりと見極めて、自分で納得したうえで投資できる目を養いたいところです。
前回紹介したような世間一般で言われる「不動産投資はミドルリスクミドルリターン」のミドルリスクがどんなものなのか、そしてこちらの方がより重要ですが、そのリスクとどう付き合っていくか、それについてご紹介いたします。


1.不動産投資におけるリスク
 
これはどこの紹介記事などでも一般的に公開されていますが、初めて目にする方もいるかもしれませんので、当たり前なところから挙げていきます。番号はそれぞれ時系列順で考えており、①購入→②引き渡し→③融資→④管理→⑤売却といった大まかな流れの中で発生するものとお考え下さい。

①想定通りの物件を購入できないリスク

②物件の引き渡しを受けられないリスク

③想定通りの融資が下りないリスク

④空室リスク、棄損リスク、災害リスク

⑤当初想定時の価格で売却できないリスク



2.それぞれのリスクの内容について 

①想定通りの物件を購入できないリスク
これにはいくつかありますが、一番大きな原因は情報の非対称性です。物件の購入を決める要素には、大きく、立地(住所、周辺環境等)、構造(RC、木造等)、築年数(新築か中古か)、仕様(間取り、設備、リフォームの有無)、現況(満室か、空室ありか、家賃と入居者情報)、そしてそれらを勘案した物件価格と融資金額、などとなりますが、このうち、特に非対称性が生じやすいのは立地、仕様、現況といったところ。実は上記の要素はそれ単独というよりも、複雑に絡み合って物件価格や融資(今回は省略します)などに影響するため、普段意識してどれが要因なのか考えることはあまりないとは思いますが、知っておくべきことではあるので紹介してみました。では具体例に進みます。

例えば、とある物件で、大学が近くにあるので学生の需要が多いと紹介されているものがあるとします。物件のレントロール(家賃や入居者の属性などが記載された資料)を見ても、確かに学生が多く、これならその通りの需要が見込めそうだと判断できそうです。ただし、実際には駅の逆側で新築ラッシュが起きていて、学生の需要はほとんどそちらに取り込まれており、レントロール記載の学生は高学年ばかりで、1、2年生は実は全く入居していない、となった場合、見込んでいる需要は大きく異なることになります。(レントロールに学年までは記載されているケースは少なく、場合によっては契約日なども入っていないケースもある)

このような場合、今後の家賃は下落する可能性が見込まれ、敷金や更新料、仲介業者に支払う広告料などの募集条件も大きく見直す必要に迫られることから、物件価格、ひいては購入の判断に大きな影響を与えることとなります。
なぜこのような情報の非対称性が生じるのかといえば話は単純で、売主側(現大家さん、仲介業者)は高く売りたいからです。酷い業者は嘘までつきますが、嘘とまでは言わなくても聞かれたこと以外は答えない、自分にとって不利になるような情報は極力開示しない、というのが通常考えられる対応となりますので、購入者側がかなりの部分、自分(購入者側の仲介業者含む)で情報収集していかなければとんだ瑕疵物件を購入する羽目にもなりかねません。

②物件の引き渡しを受けられないリスク
ここは、きちんとした業者と取引していれば問題ないところですが、大手起業ですら地面師と呼ばれる詐欺集団に引っ掛かってしまうなど、付き合う業者はしっかりと見極めていく必要があります。最近では、融資環境の悪化に伴い、管理や物件保有をせず仲介だけでやっている会社は苦戦傾向にあり、某有名大家さんのブログでは仲介会社の社長に手付金を持ち逃げされた、なんて事例も出てきているらしいので、自分が継続的に取引している業者であっても、昨今の状況などを担当者からしっかり聞いておく必要があるかもしれません。

③想定通りの融資が下りないリスク
これはリスクというよりも購入の判断に関わるところですが、2017年9月以降の金融庁からの通達と、その年の暮れに大きく報道されたかぼちゃの馬車事件をきっかけに金融機関の融資姿勢については特に関東圏では金融庁からかなり厳しく見られるようになり、副業目的の不動産投資に対しては現状安易に融資が下りないといった状況となっています。このため、これまでであれば満額で融資が下りていた物件や属性の方に対しても、自己資金の投入を求められたり、覚悟を問うために預金や自宅の担保を要求されることもあったりと、その結果、当初予算では足りずに購入を断念するといったケースも多く見受けられます(私も正直そういったケースに直面しています)。

④空室リスク、棄損リスク、災害リスク
これは購入後、物件の管理・運営にあたってのリスクですが、やはり一番大きいのは空室リスクです。購入時の判断にもある通り、ここが物件価格や評価に与える影響は大きく、実際運営するにしても家賃収入が全ての基本になるので、空室は絶対悪として撲滅していかなければなりません(これが一番難しいのが現状ですが)。
空室が発生しない物件のスペック、募集条件となっているのか、購入時には予期しなかった要因などが発生していないか、現在住んでいる方への退室リスクは事前に抑えられているか、など、非常に重要な業務となります。ここは自分だけで解決しようとすると行き詰ってしまうところにもなるため、気軽に相談でき、提案もしてくれる管理会社と提携することが必須となります。棄損リスク、災害リスクは入居者の使用状況や、天災などによるものがありますが、これは入居者の属性を事前に確認しておくことや地域の特性(洪水、竜巻などの発生の有無)によってある程度防ぐことができるものの、運によるところも大きいのである程度のリスクの受容と、起きた場合の補填を考える方が良いと思われます(補填についてはどこかの機会で紹介します)。

⑤当初想定時の価格で売却できないリスク
これはいわゆる「出口戦略」でのリスクとなりますが、不動産のリターンというのはざっくりいうと(売却価格-購入価格)+(家賃収入-保有時の諸費用)となりますので、売却価格というものは非常に重要です。ですので、通常は購入時に何年後にこれくらいの売却価格でキャッシュフローを得るといった算段を立てて、トータルのリターンを計算したうえで物件を購入するわけですが、①~④までで様々な想定外の要因などもあることから、当初想定よりも大幅に上回るような価格で売却できるのはそれほど多くなく、むしろ当初見込みよりもマイナスとなるケースが多いと思われます。極論すると売らなくてもキャッシュが回収できるというのが理想ですが、現実的にはそうもいかないので、少なくとも持ち続けることでマイナスになるような物件は買わないといったことが一番のリスク回避になると思われます。

3.リスクとの付き合い方 

では、上記それぞれのリスクとどう付き合っていくかという話になります。リスクへの対応は大きく、回避する、減少させる、受容する、となりますが、①は自分の努力次第で情報の非対称性をなくしていくということができますので、想定外のリスクというものを項目ごとに分類していき、これは回避する(条件にヒットするものは手を出さない)、これは減少させる(徹底的にヒアリング、分析)といった方針を立て、その通りに実行するといったことが必要になります。

②などはあってはならないリスクなので、回避する以外に方法はありません。とにかく自分の信頼できる業者と取引すること、それに尽きると思います。ちなみにコミュニティなどに属している方であれば、運営側で業者を選定しているケースが多く、こういった不確定要素はかなりの部分取り除けると思います。

③は個人属性や、自己資金、さらには該当する金融機関の融資状況や継続取引の有無などによっても変わってきますので一概には言えませんが、融資が下りなければそもそも買えない訳ですし、買えたとしても自分の想定していた条件から乖離してしまうと、予定通りのキャッシュフローを得ることは難しくなってきます。やはり常日頃から情報収集をしておき、どの金融機関であればどのくらいの自己資金・金利・期間で行けそうかといったことなどを業者との面談や金融機関担当者へのヒアリングで把握しておき、早め早めの仮審査をお願いするといったことがリスク回避に繋がるものと考えられます。

④は特に空室リスクなどは致命的になるため、不動産経営の肝となる部分ですが、それぞれの物件によって対応方法が異なるため、プロに相談するというのが一番の正解になると思います。とはいえ、身近な管理会社が空室対策のプロかというと必ずしもそうでない場合が多いため、プロを探すのが実は難しかったりします。もちろん自分の知識や経験値を高めてプロと遜色のない対策をやられている大家さんもいるのは確かですので、そういった方が多くいらっしゃるコミュニティや勉強会などに参加するといったことも有効かと思います。棄損リスクや災害リスクは前述の通り運によるところも大きいので、もっぱら受容することと、起きた後の諸費用を保険でカバーするといった対策がメインになります。

⑤も市況により左右されやすい部分になりますので、海外不動産投資などと同様、ある程度需給が安定している物件を選ぶ、圧倒的な運用利回りで売却価格ゼロでも良い物件を購入するなど、物件選定の際に出口戦略を十分に意識するといったことが必要になります。

いかがでしたでしょうか。
リスクへの対策についてはわかりやすく説明したつもりですが、実際には物件ごとにどのリスクを重要視すべきか、どの対応が一番難しいかなどが異なってきますので、より具体的にお話を聞きたいという方は、セミナーや個別相談などで解決することもご検討してみてはいかがでしょうか。

今日のひとこと、『分からないことは自分で考えず信頼できる人に聞け!』

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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  1. 2018/07/22(日) 08:50:58|
  2. - 知識編
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不動産投資のリターンについて考えよう!

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こんにちは。
もう日が変わったので、今日は記念すべき?バースデー投稿になります ♪(*^^)o∀*∀o(^^*)♪(^∇^)

…別にいつもと代り映えしませんが、顔文字だけでも盛り上がってみました (>_<)

さて、いつものテンションに戻りますが、今日は不動産投資のリターンについて数字を交えて説明したいと思います。
不動産投資はよくミドルリスクミドルリターンなどと言われたりしますが、要は定期預金とか国債とか投資信託よりも利率はよくて、株式やFXなんかに比べるとそこまで爆発的に稼げない、ただし、リスクもその中間…というのが定番のイメージだと思います。

ですが、そのイメージはお金の入れ方によって実は全然変わってきます。

ここで一つの例です。あなたが1,000万円の自己資金を持っていたとします。
分かりやすくするために取得時の諸費用はゼロ、毎年の諸費用は家賃収入の20%とします。
また、借入金の金利は金額にかかわらず2%とし、返済期間は20年とします。また、時間価値などは考慮しません。
①利回り10%の1,000万円の物件を全額現金で購入しました。
②利回り10%の5,000万円の物件を頭金20%の1,000万円、残りの4,000万円を借入で購入しました。
③利回り10%の1億円の物件を頭金10%の1,000万円、残りの9,000万円を借入で購入しました。

この時、それぞれの物件ごとのキャッシュフロー(家賃収入-諸費用-借入返済額)は、最初の年で、
①家賃収入(1,000万円×10%=)100万円-諸費用20万円=80万円
②家賃収入(5,000万円×10%=)500万円-諸費用100万円-借入返済額約240万円=160万円
③家賃収入(1億円×10%=)1,000万円-諸費用200万円-借入返済額約550万円=250万円
となります。

よく投資の指標としてROI(Return On Investment)=自己資本利益率というものを用いますが、これで上記を測定すると、①で8%(80万円÷1,000万円)、②で16%(160万円÷1,000万円)、③に至っては何と25%(250万円÷1,000万円)となります。
逆にいうと①は元本を回収するのに12.5年、②で約6年、③で4年ということになります。

上記から何が言えるかというと、不動産投資だからといって一概にリターンが低いとか中位とか言い切れませんし、リスクも借入金が増えてレバレッジが利いてくるので、一概にリスクがミドルとも言い切れません。

いずれにしても大事なのは、自分がどこまでのスピード感を持って資産を形成していくつもりなのか、リスクをどこまで受容することができるかといったスタンスと目標をしっかりと決めてそれに向かってブレずに進めていくことになります。
もちろん物件そのものが十分な収益を獲得できるという優良物件を取得していくことが大前提にはなりますが…

今日の一言、「不動産投資のリスクとリターンはあなたの取り組み方次第」

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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  1. 2018/07/18(水) 02:31:29|
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新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ 番外編 ~ 

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こんばんは。
3連休は暑い日が続きましたが、お休みだった方もお休みじゃなかった方も体調など崩されていなかったでしょうか。

昨日までのテーマ(競馬予想は置いといて)で、「新築物件にはリスクがいっぱい!?」と題して前後半でお伝えしましたが、最後に大事なことをお伝えしておこうと思い番外編を用意しました。

ズバリ、新築は新築でも「区分所有マンションの新築には手を出すな!?」 です。

前回までの通り、不動産価格は①根源的価値と②プロダクトコストと③利ザヤで決定され、その中でも新築物件は、、①根源的価値は過去の実績のない推定、②プロダクトコストは不明、③利ザヤも中古に比べて建売業者分も含まれているため不明、とすべての要素が不明確、ということもお伝えしています。

前回の記事を見逃がしてしまった方はコチラ
前々回の記事を見逃がしてしまった方はコチラ

これは不動産投資で資産を増やしていき、脱サラを果たそうと考えている方にとっては必須のことでして、一言で言うと新築区分マンションは儲からない、というのがその理由になります。

先ほどの話で行けば、新築の投資用マンションというのはほとんどが一等地に建てられることが多いため、①の根源的価値は高いと言えそうですが、②プロダクトコスト(ここではその用地取得のための土地代も入っています)と③利ザヤが絶望的に高いと言えるので、結果としてその土地・建物の価値以上にその他のコストと利ザヤが乗っかってしまっている商品ということになります。

もしお手元にそういった新築マンションの物件資料などがあれば是非見てもらえるとお分かりいただけると思われますが、家賃収入のうちどれくらいが金融機関からの借入金返済に回るかを示した指標を返済比率といいますが、例えば家賃収入10万円に対して8万円くらい(80%)だったりして、通常手残りを残すためには50%、多くても60%が限度といわれている基準を軽くオーバーしています。

また、修繕積立金・管理費も当然に借入金返済とは別に掛かってきますので、これらも考慮すると総支出が例えば10万5千円となっていたりして、「5千円を毎月の生命保険料だと考えれば5千円でマンションが手に入ります」なんてもっともな謳い文句も業者は用意してきますが、「もちろんご自分でも入られているんですよね?」と聞くと言葉に詰まる営業マンが出てくるのも事実。

確かに団体信用保険加入がほとんどなので、生命保険代わりにならないかと言えばなりますが、空室期間が発生している間はすべて自分の手出しになりますので、月5千円では済まない可能性も十分あります。さらに言えば、保険代わりに金融商品を持ちたいのであればidecoによって給料から天引きされたうえで、税金計算するうえでの課税所得も減少するため、節税効果で言えばマンション購入よりもidecoの方が商品設計として優れているというのも現在では言えてしまいます(保険に詳しい営業マンは残念ながらマンションではほとんどいないのが現状です…)。

いずれにしても今の手残りを増やして脱サラに向かって突き進む…といった方向性からは全く離れていってしまいます(>_<)

中古の場合は、市場価格で判断されることが多いため、やはり1棟物と同様、適性な利回りのものであれば検討の余地はありますので、最も注意すべきは新築区分のマンションということになります。

ここまで読み進めていただいた方であればご理解いただけると思いますが、大事なのは、何を買うかよりも、それを買うことで自分の目的に近づくことができるのかとなりますので、この点、どんなに魅力的なセールストークにあっても、冷静になって物件の実力を検討してみてください。
悩んだら私までお気軽にご相談ください(笑)

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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  1. 2018/07/17(火) 00:38:50|
  2. - 実践編
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避暑地のハンデ戦 ~ 2018年 函館記念 ~

今日は久しぶりにライブで競馬が見れそうなので予想もきちんと事前にしておきます。
日本列島非常に暑い日が続いていますが、函館とか涼しそうでいいですね!

仕事もプライベートももう少し落ち着いてきたらそういった避暑地観光も行きたいと思っています。

さて、話戻って今年の函館記念。ハンデ戦ですが、今年はトップハンデがサクラアンプルールの57.5㌔、最軽量が54㌔とそこまで大きなハンデ差のないメンバー構成となっています。なのでハンデによる極端な有利不利はなく、単純な馬の出来や函館という、洋芝の中でも最も時計が掛かる部類の深い芝での適性がモノを言いそうな気がします。そういったところを踏まえて予想したいと思います。

◎ ①ブラックバゴ
○ ③サクラアンプルール
▲ ⑬ナイトオブナイツ
△ ⑦トリコロールブルー
△ ⑪マイネルハニー


本命は実際に函館で好時計勝ちを収めているブラックバゴ。この時勝っているのも岩田で、良いイメージで乗れるのは間違いないところ。函館は好天続きで芝の傷みもほとんどないことから、最内枠を活かして4角先頭から押し切る競馬を想定します。

対抗に昨年の札幌記念の覇者サクラアンプルール。中山や札幌など比較的力の要る馬場が得意な馬で、7歳とはいえ、まだまだ力の衰えはありません。頭まで考えてのこの評価。

あとは前走で最も函館記念と相関関係の高い巴賞を勝ったナイトオブナイツ、伸び盛りの4歳馬トリコロールブルー、意外性で人気薄の時こそ要警戒のマイネルハニーまで。

馬券はいつものごとく流し馬券中心で馬連、馬単で①-③⑬⑦⑪4点、3連複1頭軸で①-③⑬⑦⑪6点。3連単はパドックなど見てから判断しますが買うとしたら①③頭ですかね…

まずはとにかく当てたいです!

テーマ:中央競馬重賞予想 - ジャンル:ギャンブル

  1. 2018/07/15(日) 14:33:32|
  2. - GⅠ以外レース予想
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プロフィール

topgun1230

Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
尊敬する偉人:上杉謙信、孫策伯符
好きな言葉 :豪快(本人至って小心)

カテゴリ

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今年の成績(2018年)

自分でも後で振り返るのが大変なので、その年の予想結果について戦績を残すようにしています。2レース予想の場合は2戦とカウントしてます。


(2018年7月22日終了時点)
24戦3勝21敗0分
回収率(実際の回収率)
⇒予想以外のレース含む
74.70%(金額は内緒…)

本命勝率  8.3%
    (24戦中2勝)
本命連対率20.8%
    (24戦中5回)
本命複勝率33.3%
    (24戦中8回)

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