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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

順当?それとも波乱? ~ 2018年 マイルCS ~

平日の更新なく競馬モードに…
これではいかんので、平日の不動産関連の更新も週1回は必ずやるということにしたいと思います。

さて、とはいえ本日はGⅠマイルCS。先週のエリザベス女王杯は本命のモズカッチャンが3着に敗れたとはいえ、〇、▲のワンツーだったため、馬連の縦目と3連複は的中。今週こそ本命もばっちり当ててスカッとしたいものです。

本日も子供関連のお出掛けがあるため、予想は簡潔に。ポイントはやはり外国人騎手ですね。
では早速予想を。

◎ ②ペルシアンナイト
〇 ⑮アエロリット
▲ ①ステルヴィオ
△ ⑧モズアスコット
△ ⑭エアスピネル
△ ⑱ケイアイノーテック


つまらない予想になってしまいましたが、やはり比較的堅めの決着で、あとは買い方次第で的中かどうかと見ました。
ペルシアンナイトの連覇に期待します。前哨戦で期待を裏切るのはもはやこの馬とミルコのご愛敬。本番になるときっちり変わり身を見せるタイプで、ルメールの連勝記録が途絶えた以上は、そろそろミルコの戴冠かといったところ。

対抗に威風堂々のアエロリット。毎日王冠もまさに堂々の逃げ切りで、逃げ馬なのに崩れないという驚異のハイパフォーマンス。ここでもそこまでのオーバーペースにはならないと見込まれるため、崩れる可能性は低いと見ました。そして鞍上はムーア。やはり軽くは扱えません。

あとは毎日王冠でも古馬に通用するところを見せたステルヴィオ、春のマイル覇者モズアスコット、昨年2着のエアスピネル、3歳マイル王のケイアイノーテックまで。

馬券は馬連流しで、②-⑮①⑧⑭⑱5点と、先週同様、縦目の⑮①、3連複フォーメーションで②-⑮①-⑮①⑧⑭⑱7点、今日は3連単も入れて、②-⑮①-⑮①⑧⑭⑱8点と、遊びで⑮①-⑮①-②2点まで。

今週も当たればやっとこさ暗いトンネルからの脱出も見えてくるので、何とかしたいところです。

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  1. 2018/11/18(日) 07:17:22|
  2. - GⅠレース予想
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女同士の熱い戦いを制するのは? ~ 2018年 エリザベス女王杯 ~

今日は競馬モードです。
先週は地方交流GⅠ競争が同じ日に3つもあるというJBCが中央競馬場である京都競馬場で行われました。
所用あったため、すっかり落としてしまいましたが、予想載せていても散々でしたので、恥の上塗りせずに済みました(笑)

今日はしっかりと当てたいと思います。
と、もうすぐ出かけるので今日も結論だけになってしまいますがご容赦ください。

◎ ⑦モズカッチャン
〇 ⑫リスグラシュー
▲ ⑨クロコスミア
△ ⑪スマートレイアー
△ ⑤レッドジェノヴァ
△ ②フロンテアクイーン


モズカッチャンの連覇に期待です。リピーターの多いGⅠですので、ここもそれを意識して。そろそろミルコの逆襲を。あとは印のとおり。クロコスミアも京都得意の岩田でリピーター気配ありますね。

馬券は馬連流しで⑦-⑫⑨⑪⑤②5点、3連複フォーメーションで⑦-⑫⑨-⑫⑨⑪⑤②7点。3連単とかはパドックや返し馬見て決めたいと思います。

ポイントは前残りだと思っています!

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  1. 2018/11/11(日) 09:09:23|
  2. - GⅠレース予想
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快晴のガチンコ勝負を制するのは? ~ 2018年 天皇賞・秋 ~

今日は競馬モード全開です(笑)

ワグネリアン回避という残念なニュースがあり、ダービー馬3世代揃い踏みこそなりませんでしたが、ダービー馬2頭に春の中距離王、海外GⅠ馬、今年のグランプリホースに昨年の皐月賞馬、菊花賞馬、と、13頭中7頭がGⅠ馬という豪華メンバーとなりました。

天気も良く、昨日も2歳マイルの重賞で1分33秒台が出るなど、馬場も絶好。勝ち時計はおそらく1分58秒前後と前後半バランスの取れた高レベルの争いになりそうな予感です。

先週はエポカドーロとフィエールマンどちらを本命にするかで悩んだ挙句、外してしまいましたので、今週はビシッと本命を当てて、馬券もしっかり取っていきたいと思います。
では予想を。

◎ ④レイデオロ
〇 ⑤スワーヴリチャード
▲ ⑨サングレーザー
△ ⑥マカヒキ
△ ①ステファノス
△ ③ヴィブロス
△ ⑧ダンビュライト


今週も悩みましたが、ルメールの快進撃は止まらないとみてレイデオロ本命としました。
まだまだ底は見せていませんし、昨年のダービーでは果敢な先行策で見事ダービー馬の称号を手にしているように、息の長い末脚はまさに府中向き。このメンバーもおそらく持久力勝負とみていますが、騎手の力、馬の力ともこの馬が最上位で、スワーヴリチャードとのダービーでの差はもう少し詰まっているかもしれませんが、やはり逆転までは厳しいと見ました。

そのスワーヴリチャードが対抗。この馬は典型的なサウスポーで今回の条件はまさにドンピシャ。ハッキリ言って崩れるイメージはなく、あとはレイデオロとの力関係だけ。単純な持久力ではなく切れ味も要求される流れと思っていますので、切れという点で一歩及ばないと見ました。とはいえ展開次第では当然逆転も考えられますので、その馬券も考えたいと思います。

あとは札幌記念で2000mを克服し、モレイラを配して勢いのままに臨めるサングレーザー
札幌記念で復調気配を見せたマカヒキ、GⅠでも格負けはしないと思われるステファノス、ヴィブロス、ダンビュライトまで。アルアインはやはり中山向きで、実力的にもこれらの次、ミッキースワローは休み明けでいきなりこのメンバーとの対決は厳しいとみてそれぞれ無印としました。

馬券は馬連・馬単④-⑤1点ずつ、3連複はフォーメーションで④-⑤⑨-⑤⑨⑥①③⑧9点、3連単は2頭軸フォーメーションで⑤⑨-⑤⑨-⑥①③⑧8点。

だいぶ堅めの予想ですが、当てないことにはどうにもなりませんので、3連単あたりをきっちり当てたいです。

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  1. 2018/10/28(日) 12:30:24|
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ダービー馬不在の「もっとも強い馬」決定戦 ~ 2018年 菊花賞 ~

今日はもっとも強い馬が勝つといわれている菊花賞。昔だったらダービー馬がケガもしていないのに別のレースに出るなんてことはまずなく、距離適性に関係なくクラシック組はここに向かうというのが一般的でしたが、それも時代の変化でしょうか。

ダービー馬ワグネリアンは来週の天皇賞秋への登録とあって、それはそれで今年のダービー馬対昨年のダービー馬対決は楽しみではありますが、3歳クラシック最終戦の菊花賞としては、ダービー馬不在での少し寂しいメンバー構成。

それでも皐月賞馬でダービー2着のエポカドーロ、ダービーでも人気となり5着だったものの、力は示し、夏の古馬との初対決だった新潟記念では力の違いを見せつけて異例のローテーションで駒を進めてきたブラストワンピースの一騎打ちムードに加え、ダービー4着で、前走の神戸新聞杯ではワグネリアンに肉薄したエタリオウが待ったをかける構図となっています。

他にも穴候補となりそうな馬もいるだけに馬券的には面白い一戦になりそうです。

では早速印から。

◎ ⑤エポカドーロ
〇 ⑫フィエールマン
▲ ⑪コズミックフォース
△ ⑭グランディオーズ
△ ⑨エタリオウ
△ ⑥メイショウテッコン
△ ④ジェネラーレウーノ
△ ③ブラストワンピース


色々と過去のレースを見返し、データなども確認しましたが、皐月賞馬エポカドーロの2冠に期待しました。ジェネラーレウーノが出ると途端にレースのペースが上がるため、おそらくは今回もこのような展開になるはず。こういったレースで実際に結果を残している馬が今回も結果を残すと考えました。となれば、乱ペースともいえる混戦を制したのがこの馬。当時の馬場は稍重でしたが、メンバー中一番力強く伸びてきたのがこの馬で、同じく混戦となったダービーでもワグネリアンと差のない2着だったのは紛れもない実力。前走の神戸新聞杯はスタートで躓き、ジ・エンドの展開でしたが、それでも最後は地力を見せての4着。もともとああいったSペースからの決めて勝負は分が悪いのは戸崎も重々承知のはずですので、今回はジェネラーレウーノの支配する流れに乗って後続に脚を使わせる流れになると読んでいます。データ的には1番人気でないのだけが不安といえば不安ですが、過去10年でも勝っていないわけではないため、今日は勝ってくれると考えました。不動の本命で。

対抗に一捻りして、一気に距離延長となるフィエールマン。こちらはディープの仔らしく、豪快なフットワークから来る末脚が身上で、エポカドーロとは全く真逆のタイプ。それでも対抗にしたのは、ここまで見せてくれたポテンシャルに期待を込めてです。こちらも前走は流れに全く乗り切れず、通常であれば惨敗であるところを力だけで2着にきました。石橋負傷で結果的に大幅な鞍上強化のルメールとなり、追い風が吹いてきました。こちらはエポカドーロとは逆に、いかに流れに逆らって末脚を爆発できるかといったレースぶりになると思いますが、ルメールであればそこは抜かりないはず。タイプの違う馬のそれぞれのレースをした結果のワンツーに期待します。エポカドーロを不動の本命としましたが、逆転できるとしたらこの馬だと判断しました。

後は、データ的には実は減点材料の少ないダービー3着のコズミックフォースを大穴の3着候補筆頭に、絞り切れずいつもよりも点数多くなってしまいますが、これも成長途上でモレイラの乗るグランディオーズ、大舞台に強いミルコの乗る堅実派エタリオウ、波乱の逃げ残りメイショウテッコン、ジェネラーレウーノ、そして1番人気のブラストワンピースまで。

馬券的にはそれなりに配当がつくところを狙っているので、点数は多くなってしまいますが、馬連・馬単で⑤-⑫⑪⑭⑨⑥④③7点と、逆転馬券の馬連⑫-⑪と馬単⑫-⑤⑪2点を追加し、3連複はフォーメーションで⑤-⑫⑪-⑫⑪⑭⑨⑥④③11点、3連単は絞って⑤⑫-⑤⑫⑪-⑫⑪3点。あとは逃げ残りの宝くじ馬券で馬連⑥④を買ってみます。

もっとも強い馬はどの馬なのか?楽しみですね。

テーマ:中央競馬重賞予想 - ジャンル:ギャンブル

  1. 2018/10/21(日) 12:12:22|
  2. - GⅠレース予想
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不動産投資は最初が肝心 ~ 1棟目が大事なワケ ~

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025.jpg
久々の更新です…
もっと更新頻度を増やさないと忘れ去られてしまいますね(-_-;)

さて、本日のテーマは不動産投資をこれから始めるという方向けの記事になります。
何事も最初が肝心といいますが、不動産投資の場合はその言葉以上に切実な問題となります。

かくいう私も正直1棟目が大成功かというとそうではなくて、その結果、やや停滞気味なのは確かです。
このため、現在の融資環境が厳しいのは百も承知で、それでもこれから始められる方は妥協せずに1棟目をこだわってもらいたいというお話をお伝えします。

ここまで読み進められてきた方は不動産投資が金融機関からの融資を有効活用(=レバレッジ効果)することで自己資金だけで投資を行った場合に比べて大きな成果を得られるということはご存知ですね。

では、金融機関の助けを追い風に飛躍的に物件を購入していくにはどうすればよいか?ということですが、一言でいうと、「財政状態をよく見せる」、これに尽きます。
当たり前といえば当たり前ですが、実はこれが不動産投資を行う際には結構難しい話だったりします。

というのも、先述のとおり、不動産を購入する際には多額の借入を実施する場合が多いのですが、そうなると個人または会社の財産上、借入金という負債が計上されることになります。それに対応するのは購入した物件で、これが資産として計上されることになります。

複式簿記をご存知の方であればおわかりかと思いますが、会計上は購入した資産と借入金という負債は等価ですので、そこに差額は発生しません。このため、一見すると物件を購入しても何も見た目は悪くなっていないと思う方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、金融機関は実はそう見てはくれません。物件の評価は実際の支出額でみるわけではなく、積算評価という処分価値に近似したものと、この物件が将来どれだけのお金をもたらしてくれるかという収益性評価などを勘案して評価しているからです。しかもこれから融資をしようとする金融機関はこれを満額では評価せず、一定の掛け目を加えます。

するとどうなるか?資産の方は例えば7掛けの資産に対して、負債は満額となりますので、もし、金融機関の評価が支出額と全く同額であった仮定したとしても、負債のほうが3割多いと評価され、次の物件を購入する際にはその分だけ、次の物件を購入する際の融資枠(どれだけ金融機関がお金を貸してくれるかという金額の上限)から割り引かれることになります。

このため、今まで以上に金融機関にしっかりと評価してもらえる物件を厳選して購入していく必要があるというのが今日のポイントになります。
しっかり評価してもらえる物件とは何か?ということですが、実は正解は完全にはなくて、金融機関ごとに評価が異なるので難しいです。ですが、逆に評価してもらえない物件は何かということを知っておくことで最悪の事態は避けることができます。

評価してもらえない物件の代表格は新築です。別の記事でも以前お伝えしていますが、新築物件には市場価格ではない様々なコストがオンされているので、土地と建物を単独に評価する金融機関の手法からは、購入価格を上回る物件評価額となることはまずありません。むしろ20~30%くらいはディスカウントされてしまうケースがほとんどで、それに7掛けとなるとほぼ半値の評価となってしまいます。

こういったからくりがあるため、不動産投資の塾などでも基本的には最初に購入する物件で新築を進めることは基本ないです。
(新築を進める塾や業者は、残念ながら自分の利益を優先していることが多いと思われるため、疑ってかかってみてもいいかもしれません…)

また相対的な評価としては木造アパートなどはRC造のマンションに比べて評価が低くなる傾向にあります。これは単純に建築コストの問題ですが、再建築コストなども当然にRC造の方が高くなることがほとんどのため、建物の評価額が高くでやすいということが主な理由です。ただ、同じ条件であれば通常は木造アパートの方がそもそも販売価格が安いため、利回りは木造の方が良いという結果になるので、どちらがいいとは一概には言えません。

もちろん手持ちの自己資金を増やせばそれだけ財産状況はよくなりますが、自己資金はなるべく投入したくないというのが不動産投資を選ぶ動機だったりするので、ここで大きな矛盾にぶつかります。いわゆるメガ大家さんなどは、まだ物件の利回りが高かった時期に物件を購入することで、評価の高い物件を多く持っていること、さらにはスルガ事件(知らない人は「スルガ銀行 かぼちゃの馬車」でネット検索してみてください)以前は金融機関の評価基準も今ほど厳しくなかったため、比較的評価の高い物件を持っていればそれが融資余力(簡単にいえばこの人にもっと貸しても大丈夫と思う金額)となっていたため、次の物件を自己資金をほとんど出さずに買えるということも往々にしてありました。

ですが、今は上記条件がどちらも厳しくなっている(投資家の目が肥えてきて高利回り物件が市場にほとんど残っていないこと、金融機関の融資基準が厳しくなったこと)ため、正直、以前ほど不動産投資の「旨み」はなくなっているといってもいいかもしれません。

ただし、ここで勘違いしてほしくないことは、じゃあ不動産はもうだめかというとそれとこれとは話が違うということです。どういうことかというと、気づいた方は経営感覚のある方だと思いますが、上記はあくまでもファイナンス(金融機関からいかにお金を引っ張るか)に特化した話ということです。レバレッジ効果はプラスに働けば破壊力抜群ですが、マイナスに触れると破滅効果も抜群ですので、レバレッジ効果が下がってもリスクもその分減るということになるため、不動産の利回り自体には影響がないということです(むしろ融資が出ない分、買える人が少なくなってきて利回りは少しずつ上がってきています)。

拙い文章で伝わりにくいかもしれませんが、結局何が言いたいかというと、不動産投資の融資環境が厳しくなって自己資金を投入する機会も増えるため、買い進められる速度はおそらく以前よりも遅くなってしまうとは思いますが、逆に物件をしっかりと精査して買い進めていくことで、財務基盤はより安定していく、ということです。

大事なのは、上記の性質を十分理解したうえで、相対的に割安な物件を購入する目を養う、またはそういった目を持った専門家を味方につけて物件を購入する、これに尽きます。

私自身もまだまだ日々勉強中で、今後も物件を買い進めていくことで時間的、経済的な自由を手にすることを目標にしています。
私でシェアできることはこういったブログやその他の媒体(Facebook、Instagram、Youtube等)でも引き続き発信していきますし、実は近日中にコミュニティ立ち上げなんて話もあったりしますので、そういった場を通じてみなさんと成長していきたいと思っていますので、今後とも引き続きよろしくお願いいたします。

今日の一言、「私と一緒に不動産買っていきましょう!


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  1. 2018/10/18(木) 20:11:12|
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プロフィール

topgun1230

Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
尊敬する偉人:上杉謙信、孫策伯符
好きな言葉 :豪快(本人至って小心)

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今年の成績(2018年)

自分でも後で振り返るのが大変なので、その年の予想結果について戦績を残すようにしています。2レース予想の場合は2戦とカウントしてます。


(2018年7月22日終了時点)
24戦3勝21敗0分
回収率(実際の回収率)
⇒予想以外のレース含む
74.70%(金額は内緒…)

本命勝率  8.3%
    (24戦中2勝)
本命連対率20.8%
    (24戦中5回)
本命複勝率33.3%
    (24戦中8回)

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