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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

不動産投資のメリット・デメリット ~ その3 ~

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昨日までは不動産投資のメリットについて説明させていただきましたが、今回からはデメリットについてもお伝えしようと思います。
投資の勧誘に限らず、様々な営業などでもありがちなのですが、メリットばかり挙げてきてデメリットを全く伝えないで商品を売り込む人も中にはいると思います。嘘は言っていないのかもしれませんが、やはり公平性を欠くので、その商品のことを知らない人のために予めリスクを知っておいてもらうことは非常に大切なことだと思います。では昨日同様、列挙いたします。

① レバレッジが利くとはいえ、多額の投資となるため、他の投資に比べてまとまった自己資金が必要。
② 稼働までのステップが多く、物件を安定経営するためには時間と手間が掛かる。
③ 同じものがこの世に二つとないので、相対取引がほとんどとなる。この結果、情報の非対称性が生まれ、悪徳業者などと取引してしまった場合、いわゆるババを高値で掴まされる恐れがある。
④ 上記も相俟って、悪質な業者が多い。
⑤ 堅実な分、一攫千金は狙いにくく、一発逆転狙いの投資には向かない。


① レバレッジが利くとはいえ、多額の投資となるため、他の投資に比べてまとまった自己資金が必要。
区分所有マンションなど一部例外はあるものの、通常の不動産投資においてはある程度の規模を追求する場合が多いため、物件価格も高額となりがちです。このため、銀行からの融資額が仮に満額出たとしても、取得のための諸費用で物件価格の7%~10%程度が自己資金として必要となり、持ち出しが発生することになります。なお、現在の市況ですと銀行融資が物件価格の8割~9割くらいに留まってしまう場合も多いことから、場合によっては物件価格の25%くらいを自己資金とする必要があるかもしれません。

② 稼働までのステップが多く、物件を安定経営するためには時間と手間が掛かる。
不動産を融資を使って取得する際には、売り主との売買契約、不動産業者との仲介委託契約、そして銀行との金銭消費貸借契約と最低でも3つの契約が必要となります。もちろん前段階で金融機関の審査がありますので、ここを乗り切れるように資料を予めしっかり整えておく、平日の休みを取って契約締結に出向く、などのような手間が発生します。また、不動産の移転登記なども必要となるため、公式な身分証明や住民票の取り寄せなども必要で、本籍地と現住所が離れている場合などは、取り寄せるのも手間になります(最近は委任状などを使って郵送で入手することや、休日でも出張窓口などが設置されていることもあるため昔よりは入手しやすい環境にあると思われます)。さらに購入後も新築物件であれば管理会社探し、入居者募集、清掃業者探しなどなど、初めにやることはそれなりにあるため、それこそ「不労所得」という甘い言葉につられて軽い気持ちで始めてみると、こんなはずじゃなかった…と思ってしまうこともあるかもしれません。

上記①、②が重くのしかかっているため、なかなかそこまで時間と労力を割いてまでやってやろうという人が他の投資に比べて少ないというのが現状なのかと思います。これが参入障壁を高くしている大きな要因かと思われます。
と、今日は一旦ここまでとして明日続きを書いていきたいと思います。

ではおやすみなさい。

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競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

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関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
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