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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

不動産投資のメリット・デメリット ~ その4 ~

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少し間空いてしまいましたが、不動産投資のデメリットの続きになります。
前回は①、②について解説させていただきました。
一旦おさらいで5項目列挙します。忘れてしまった方は一つ前の記事に戻ってもらえるとご確認いただけます。
(近いうち目次とかでリンク取れるように改良します)

① レバレッジが利くとはいえ、多額の投資となるため、他の投資に比べてまとまった自己資金が必要。
② 稼働までのステップが多く、物件を安定経営するためには時間と手間が掛かる。
③ 同じものがこの世に二つとないので、相対取引がほとんどとなる。この結果、情報の非対称性が生まれ、悪徳業者などと取引してしまった場合、いわゆるババを高値で掴まされる恐れがある。
④ 上記も相俟って、悪質な業者が多い。
⑤ 堅実な分、一攫千金は狙いにくく、一発逆転狙いの投資には向かない。


では③以降に進みます。

③ 同じものがこの世に二つとないので、相対取引がほとんどとなる。この結果、情報の非対称性が生まれ、悪徳業者などと取引してしまった場合、いわゆるババを高値で掴まされる恐れがある。

不動産はその名の通り動かない財産なので、大量生産される商品のように全く同じ機能や条件のものは存在しません。また、一部ではネットオークションなどで落札されるようなものもありますが、ほとんどは売主と買主、それと間に不動産業者が入るなど、せいぜい関係してくるのは三者から四者くらいになります。この結果、立地や造り、築年数や部屋の使われ方などによって価値は大きく変動しますので、適正価格と呼べるようなものが存在しているとも言い難い状況となっています。従って、何が起こるかというと、その情報を知っているか知らないか、ただその一点のみで価格が変わることになります。これによって情報を知っている人(例えば売主側の不動産業者など)が知らない人(例えば買主)に対して本来であれば開示すべき情報を教えない、または買主の知識や情報が不足しているために、当然考えなければならない支出やリスクを見落としてしまう、などによって思わぬ損失が発生する可能性があります。

④ 上記も相俟って、悪質な業者が多い。

これは③から派生する話ですが、正しい知識と経験、情報があれば高値物件を摑まされる恐れは減りますが、相対取引がほとんど、かつ類似する物件はあっても全く同じものはないという性質から、特に情報については買主側に十分に開示されないまま取引が行われるのが一般的となっています。このため、買う側も自分の知識や経験則に基づいて足りない情報を推測して購入する訳ですが、買ってみないとその推測が合っているかということが検証できないことから、一見さん相手に法外な利益を得てそれを何度も繰り返すといった業者が出てくるのも道理となってしまう訳です。また、不動産業者によっては賃貸募集がメインであまり売買仲介に力を入れていない、などの会社で、たまたまオーナーさんから売却を持ち掛けられたので売りに出しているなどといった場合には、担当者がその物件の情報を十分に分かっていないため、意図せず重要な情報を買主に伝え損ねてしまうといったことも考えられます。従って、どう防止していくかについては、そもそもそのような悪徳、無知な業者とは取引しないようにする、ということが一番の対策になります(というかそれしかないです)。

⑤ 堅実な分、一攫千金は狙いにくく、一発逆転狙いの投資には向かない。

これはある程度他の投資などを齧ったことのある方であればわかると思いますが、不動産の利回りはだいたい都心部で5〜6%程度、地方でもよほどの手間を掛けて再生するといったものでなければ高くて12〜15%程度、といったところで、決して高いものではないと言えます。しかも一旦は諸費用や頭金として支出が先行しており、購入後も借入金の返済、諸経費などで上記の半分くらいは持っていかれることから、キャッシュベースでトントンになるのが早くて3年から5年、場合によっては10年という可能性もあり、株の売買やFXなどに投資をしている方にとっては、少し物足りないと感じられるかもしれません。ただ逆に言えば、きちんとリスクに備えた支出などを織り込んだうえで一度投資額を回収してしまえば、あとは利益が確定しているようなものですので、堅実な投資とは言えます。

いかがでしたでしょうか?少し細かい話もしてしまいましたが、知りすぎて損になるということは一個もありませんので、長文でもあえて書き綴ってみました。ファンとかじゃなくてよいので(笑)、もう少し突っ込んだ生の声が聴きたいとか、この部分が意味が分からないのでもう少しかみ砕いて教えて欲しい、といったご要望があれば、下記のLINE@に登録していただければ解決できると思いますので、ぜひご検討ください。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
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