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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

個人事業主と法人設立、どっちがいいの? ~ その2 ~

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昨日の続きになります。昨日の記事はこちら

今日は②融資について。

融資ははっきり言って不動産投資をやる上で一番大事なことになります。ですので、これから不動産を始めてみよう、またはやりたてでまだ本格的に始動していないけどこれからやっていこう、という方は、これを読んで自分がどう進めていくのが良いのかを本気で考えていただければと思います。

皆さんはアパートローンとプロパーローンという言葉を聞いたことがありますでしょうか?

住宅ローンなら実際に組んだことがない方でも皆さんご存知かと思いますので、これを軸に説明したいと思います。
まずアパートローン。これはほとんど住宅ローンと同じと言って良いと思います。では何が違うのか?それは購入する物件をどう使うかといった目的の違いになります。住宅ローンは自分が住むための家を買うにあたり銀行からお金を借りることですが、アパートローンは賃貸事業用の不動産を購入するにあたり銀行からお金を借りることを指します。ここで言っているアパートとは、世間一般でいう、アパート、マンションのアパートではなく、所謂集合住宅全般を指しますので、マンションを買うときに借りるお金もアパートローンと言います。

アパートローンがなぜ住宅ローンとほぼ同じかというと、借りるための審査内容が、借りる方自身の財産や収入などの個人的な状況(以下、個人属性と言いますね)を見ていくらまで貸せるかを判断するからです。金融機関によってどこまで貸してくれるかにもよりますが、住宅ローンと同じくらいの水準かやや多いくらいの融資上限で、多い金融機関ですと年収の10倍程度まで融資してくれるところもあります。

一方、プロパーローンとはよく事業性融資などと言われることが多いですが、アパートローンとは違い、その名前の通り、不動産事業という一つの会社の事業として、その事業に対してお金を貸しても良いのか、よければいくらまで貸してよいのか、など融資の判断基準が人ではなく事業そのものといったことが特徴として挙げられるものになります。

では不動産を買い進めていくにあたりどちらがよいのか考えてみましょう。
まず審査のスピード。これは圧倒的にアパートローンに軍配が上がります。なぜならばアパートローンはサラリーマンなど安定的に働いている人向けのいわばパッケージ商品ですので、銀行は借り手の与信審査だけ行えばよく、それほど手間が掛からないからです。プロパーローンの場合は個社別のカスタマイズ商品といった意味合いになりますので、商品の設計から入り、かつ借り手となる会社の事業内容や資金計画などを慎重に見極めたうえでの融資実行となるため、やはり多少の時間はかかってしまいます。

では融資上限額ではどうでしょうか?再三お伝えの通り、アパートローンでは住宅ローン同様、その個人属性によっていずれ頭打ちとなります。これはあくまでも個人に対しての与信枠であり、借りるお金が増え過ぎればどこかで調子が悪くなった時に一気に共倒れとなってしまう可能性があることから、与信枠はシビアです。

一方プロパーローンは事業に対する融資ですので、計画通りかつ堅実に運営できていれば、今後も同じように運営できるだろうという推測が成り立つため、個人に比べて頭打ち感はなく、会社によっては青天井で規模を拡大していくこともできるかもしれません。また、銀行はお金を稼ぐだけではなく、貸したお金を堅実に返してくれているといったことを実績として見てくれますので、借りれば借りるほど、お金を貸してくれやすくなるといった点も見逃せません。

以上より察しの良い方であればお気づきかと思いますが、今後どんどん規模を拡大して早く脱サラしたいといった目標を持つ方であれば、どちらを選ぶべきかは明らかですよね?冒頭でもお伝えした通り、自分がどんなペースでどの程度の規模感でやっていくのか、そういった進め方を考えていかないと、自分がどっちで融資を受けるのが本当に良いのかがわからなくなってしまいます。
(というかほとんどの方の話を聞く限りではプロパーローン一択というのが正解な気がしています)

今一度自分の進むべき(進みたい)道を考えていただき、これからの不動産投資を続けていただければ嬉しく思います。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/06/13(水) 01:55:17|
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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
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