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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ その1 ~ 

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こんばんは。
久しぶりの投稿になります。

少しペースが落ちてきましたが、ようやく本業も収束の目途が立ってきたので、巻き返したいと思います(笑)

さて、いきなり挑戦的なタイトルです。不動産投資をするうえで、普通は新築の方が入居付けも楽だとか、メンテナンス要らずだとか、金融機関の評価も高いだとか、デメリットもあるものの、メリットが強調されがちな新築物件。
ですが、今挙げたメリットの中にこそリスクも存在しているということをお伝えしたいと思います。

と、本題に入る前にある程度知識がないとその話が腑に落ちないと思いますので、まずは基本的な事項から説明したいと思います。
みなさんは投資用不動産の価格を構成している要素というものが何かご存知ですか?
「そんなの知っているよ」って方は軽くおさらい程度に見てもらえれば良いですが、知らない方は是非ここで押さえてもらえればと思います。

まず当たり前ですが、建物付き土地の場合、価格は土地の値段と建物の値段の二つによって決まります。これは通常、売買契約書にも建物と土地それぞれの購入金額が記載されているケースが多いことから、投資用でなくても住宅購入をされた方であればご存知かもしれません。では肝心な話、土地と建物、それぞれの値段はどうやって決まるかということですが、一言で乱暴に言ってしまえば、「売れる価格」ということになります!

・・・何を言っているんだという声も聞こえてきそうなのでもう少し詳しく説明すると、①根源的な価値、②プロダクトコスト、そして③利ザヤになります。

①の根源的な価値については、建物にはその価値がなく、土地は不動産投資をやるうえでは不滅のものとしてその土地の価値というものが非常に重要視されます(土地値と呼ばれたりもします)。土地値は中古物件も新築物件も基本的に変わりません。②のプロダクトコストは業者が建築するために手掛けたコストということになりますので、土地の場合は訳あり物件とかであればそれなりに掛かりますが、基本的には成型地とするための区画整理程度でそこまで多額の費用となることは少ないです。逆に建物の場合は建築費がそのまま乗っかるため、多額のコストとなります。またこのほかには、新築で売り出すために業者が物件全体にプロモーションを掛けたことで発生する広告宣伝費が乗っかったり、シリーズものとして売り出す場合には、その意匠や設計料など、そのブランドを開発するまでに掛かったコストも上乗せされます。そして③の利ザヤですが、これは勿論、業者が商売でやっている以上は程度の幅こそあれ必ず発生するものといってよいと思います(赤字覚悟のバルクセールなどは今回は考慮外)。

さて、ここまでで①と③はほぼ同じ、よって②が発生する分、新築の方が高くつきそう…というイメージが出てきたと思います。
これは半分正解なんですが、じゃあ、高くなったから絶対ダメなのかというと、その分設備も最新だったり、やはり綺麗だったり、セキュリティ面も盤石だったり…と、付加価値は十分あるため、家賃が②を回収できるくらい中古よりも高ければそれは新築の方がお得、と言えます。これは間違いありません。

ではなぜそれにもかかわらず、新築の方がリスクが高いのか?
それについてはまた明日続きを説明したいと思います。
一話完結も考えたんですが、結構核心を突く面白いお話なのと、私自身がそろそろ眠い…ということもあります(笑)

ですので気になった方は明日も必ずこのページまで読みに来てください!
今日のこの話をもとに今まで聞いたことないような話をする予定です。
それではまた明日もよろしくお願いいたします。

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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不動産を始めて僅か19ヶ月でで脱サラを果たした久保田高さんが代表を務めるスーパー大家さんのセミナーに是非ご参加いただき、不動産投資というものがどういうものなのか、他の投資と比べて何が違うのか、リスクに対処するために何が必要なのかなど、バンバン質問して疑問を解消してみてください(もちろん私もお待ちしています!)。
セミナー終了後は懇親会も予定しており、収録中のセミナーでは聞けなかった裏話など聞けちゃったりするので、セットでのご参加をオススメします。

まずは自分の殻を破る記念の一歩として踏み出してみましょう! 

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/07/14(土) 01:35:41|
  2. - 実践編
  3. | トラックバック:0
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プロフィール

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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
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