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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ その2 ~ 

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おはようございます。
昨日の続きになります。
今日もこの後、娘の習い事の送り迎えのあとセミナー参加のため朝のうちにしっかり記事UPしておきたいと思います。

昨日はテーマの本質に迫る前に不動産物件の価格の決まり方について簡単に説明させていただきました。
これにより、不動産価格は①根源的価値と②プロダクトコストと③利ザヤで決定され、①と③は中古か新築かでそれほど変わらないということはご理解いただけたかと思います。

昨日の記事を見逃がしてしまった方はコチラ

今日はいよいよ本題の「新築物件にはリスクがいっぱい」について説明したいと思います。
上記の通り②が価格に及ぼす影響が大きいわけですが、じゃあここで質問です。

プロダクトコストがいくら掛かったかを新築物件買うときに知ることができますか?

・・・えっ?そんなの分かるわけないでしょ!って思ったあなたは正解です(笑)
そうなんです。そんなのバカ正直に開示している業者はいないわけです。いたら商売人失格です(笑)

じゃあどうやって測ればよいか?それが中古と新築の決定的な差になるんです。

中古物件の場合、すでに稼働した実績があり、①の根源的価値、言ってしまえばこの土地を買うことでどれくらいの建物が建ち、その結果、どれくらいの家賃収入を生み出してくれるか、といったことが過去の稼働実績から推定可能な訳です(例えば期待利回り12%の物件で年間1,200万円の家賃収入を生み出していれば、1,200万円÷12%=1億円となり、この物件の価格は1億円が公正評価価値になっている可能性が高いです。この辺の難しい話はここでは省きます)。

これがいわゆる表面利回りで、そこに掛かる諸経費(この中には業者の利ザヤが含まれる)や銀行借入に掛かる金利などが付随的な費用として取得時若しくは取得後のコストとして認識されるので、これらの影響を控除したものが実質利回りとなります。

中古物件はこうした値付けで市場に出回っているものがほとんどです。

では新築の場合はどうでしょうか?

どのくらいの建物が建ち、というところは造りも設計も開示されているため、問題ないと思いますが、どれくらいの家賃収入を生み出してくれるか、という点については、売り出しの際に開示されている業者の憶測しか頼るものがありません。もちろん慎重に購入される大家さんは近隣の相場などを十分に確認して自分なりの推定を働かせるわけですが、不動産は一物一価と呼ばれるように、同じものがこの世に二つと存在しなことから、その推定は困難です。なので、どうしても業者の推定が基準とならざるを得ない(そこから何%控除して考えるなど)場合が多いです。

ではその業者の推定ってどうやって決まるの?となりますが、新築の場合、中古と違って仲介業者だけでなく、建売業者の②プロダクトコストと③利ザヤが必要になります。仲介業者の利ザヤは物件価格に基づいて算出されますが、建売業者の利ザヤは物件価格に含まれてしまっているわけです。このため、先ほどの質問の答えとしては、建売業者が売っても十分儲かる利ザヤが乗っかった利回りのもととなる想定家賃収入から導き出された根源的価値、つまり業者にとって都合のいい価格、が売り出し価格になっているという訳です。

これが新築が割高といわれるゆえんです。結論から言ってしまうと、①根源的価値は過去の実績のない推定、②プロダクトコストは不明、③利ザヤも中古に比べて建売業者分も含まれているため不明、とすべての要素が不明確なんです。

私も最近ようやくそのことはわかってきました(笑)

ですが、昨日の記事の冒頭でもお伝えした通り、建物の積算価格が上乗せされる分、金融機関の評価が高い(融資評価が伸びる、融資期間も伸びる)、付加価値も高い分、近隣よりも高い家賃で募集しやすい、修繕費がほとんど掛からない、更には新築には瑕疵担保責任が建売業者に課されているため、施工不良などの問題を早期に発見出来た場合にはコスト負担なく修繕が可能、などのメリットも確かに存在します。

ですので、新築物件を購入しようと検討される場合には、上記のような変動リスク要因(ボラティリティなんて言ったりします)とメリットとを十分に比較する必要があります(一般的にはメリットよりもリスクの方が大きいと思われているのは熟練の投資家さんの肌感覚とマッチしていると思われます)ので、この点くれぐれもご注意ください。

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/07/14(土) 10:04:19|
  2. - 実践編
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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

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関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
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