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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

新築物件にはリスクがいっぱい!? ~ 番外編 ~ 

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こんばんは。
3連休は暑い日が続きましたが、お休みだった方もお休みじゃなかった方も体調など崩されていなかったでしょうか。

昨日までのテーマ(競馬予想は置いといて)で、「新築物件にはリスクがいっぱい!?」と題して前後半でお伝えしましたが、最後に大事なことをお伝えしておこうと思い番外編を用意しました。

ズバリ、新築は新築でも「区分所有マンションの新築には手を出すな!?」 です。

前回までの通り、不動産価格は①根源的価値と②プロダクトコストと③利ザヤで決定され、その中でも新築物件は、、①根源的価値は過去の実績のない推定、②プロダクトコストは不明、③利ザヤも中古に比べて建売業者分も含まれているため不明、とすべての要素が不明確、ということもお伝えしています。

前回の記事を見逃がしてしまった方はコチラ
前々回の記事を見逃がしてしまった方はコチラ

これは不動産投資で資産を増やしていき、脱サラを果たそうと考えている方にとっては必須のことでして、一言で言うと新築区分マンションは儲からない、というのがその理由になります。

先ほどの話で行けば、新築の投資用マンションというのはほとんどが一等地に建てられることが多いため、①の根源的価値は高いと言えそうですが、②プロダクトコスト(ここではその用地取得のための土地代も入っています)と③利ザヤが絶望的に高いと言えるので、結果としてその土地・建物の価値以上にその他のコストと利ザヤが乗っかってしまっている商品ということになります。

もしお手元にそういった新築マンションの物件資料などがあれば是非見てもらえるとお分かりいただけると思われますが、家賃収入のうちどれくらいが金融機関からの借入金返済に回るかを示した指標を返済比率といいますが、例えば家賃収入10万円に対して8万円くらい(80%)だったりして、通常手残りを残すためには50%、多くても60%が限度といわれている基準を軽くオーバーしています。

また、修繕積立金・管理費も当然に借入金返済とは別に掛かってきますので、これらも考慮すると総支出が例えば10万5千円となっていたりして、「5千円を毎月の生命保険料だと考えれば5千円でマンションが手に入ります」なんてもっともな謳い文句も業者は用意してきますが、「もちろんご自分でも入られているんですよね?」と聞くと言葉に詰まる営業マンが出てくるのも事実。

確かに団体信用保険加入がほとんどなので、生命保険代わりにならないかと言えばなりますが、空室期間が発生している間はすべて自分の手出しになりますので、月5千円では済まない可能性も十分あります。さらに言えば、保険代わりに金融商品を持ちたいのであればidecoによって給料から天引きされたうえで、税金計算するうえでの課税所得も減少するため、節税効果で言えばマンション購入よりもidecoの方が商品設計として優れているというのも現在では言えてしまいます(保険に詳しい営業マンは残念ながらマンションではほとんどいないのが現状です…)。

いずれにしても今の手残りを増やして脱サラに向かって突き進む…といった方向性からは全く離れていってしまいます(>_<)

中古の場合は、市場価格で判断されることが多いため、やはり1棟物と同様、適性な利回りのものであれば検討の余地はありますので、最も注意すべきは新築区分のマンションということになります。

ここまで読み進めていただいた方であればご理解いただけると思いますが、大事なのは、何を買うかよりも、それを買うことで自分の目的に近づくことができるのかとなりますので、この点、どんなに魅力的なセールストークにあっても、冷静になって物件の実力を検討してみてください。
悩んだら私までお気軽にご相談ください(笑)

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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不動産を始めて僅か19ヶ月でで脱サラを果たした久保田高さんが代表を務めるスーパー大家さんのセミナーに是非ご参加いただき、不動産投資というものがどういうものなのか、他の投資と比べて何が違うのか、リスクに対処するために何が必要なのかなど、バンバン質問して疑問を解消してみてください(もちろん私もお待ちしています!)。
セミナー終了後は懇親会も予定しており、収録中のセミナーでは聞けなかった裏話など聞けちゃったりするので、セットでのご参加をオススメします。

まずは自分の殻を破る記念の一歩として踏み出してみましょう! 

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/07/17(火) 00:38:50|
  2. - 実践編
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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
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(2018年7月22日終了時点)
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