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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

不動産投資のリスクについて考えよう! 

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こんばんは。
前回は不動産投資のリターンについて説明させていただきましたが、今日はそれとは反対にリスクについて説明しておきたいと思います。当然ながら投資という以上はリターンばかりがある訳ではなく、それに見合うだけのリスクも存在する訳です。リターンしかない儲け話は大抵が眉唾物ですので、そこは投資家としてリスクとリターンをしっかりと見極めて、自分で納得したうえで投資できる目を養いたいところです。
前回紹介したような世間一般で言われる「不動産投資はミドルリスクミドルリターン」のミドルリスクがどんなものなのか、そしてこちらの方がより重要ですが、そのリスクとどう付き合っていくか、それについてご紹介いたします。


1.不動産投資におけるリスク
 
これはどこの紹介記事などでも一般的に公開されていますが、初めて目にする方もいるかもしれませんので、当たり前なところから挙げていきます。番号はそれぞれ時系列順で考えており、①購入→②引き渡し→③融資→④管理→⑤売却といった大まかな流れの中で発生するものとお考え下さい。

①想定通りの物件を購入できないリスク

②物件の引き渡しを受けられないリスク

③想定通りの融資が下りないリスク

④空室リスク、棄損リスク、災害リスク

⑤当初想定時の価格で売却できないリスク



2.それぞれのリスクの内容について 

①想定通りの物件を購入できないリスク
これにはいくつかありますが、一番大きな原因は情報の非対称性です。物件の購入を決める要素には、大きく、立地(住所、周辺環境等)、構造(RC、木造等)、築年数(新築か中古か)、仕様(間取り、設備、リフォームの有無)、現況(満室か、空室ありか、家賃と入居者情報)、そしてそれらを勘案した物件価格と融資金額、などとなりますが、このうち、特に非対称性が生じやすいのは立地、仕様、現況といったところ。実は上記の要素はそれ単独というよりも、複雑に絡み合って物件価格や融資(今回は省略します)などに影響するため、普段意識してどれが要因なのか考えることはあまりないとは思いますが、知っておくべきことではあるので紹介してみました。では具体例に進みます。

例えば、とある物件で、大学が近くにあるので学生の需要が多いと紹介されているものがあるとします。物件のレントロール(家賃や入居者の属性などが記載された資料)を見ても、確かに学生が多く、これならその通りの需要が見込めそうだと判断できそうです。ただし、実際には駅の逆側で新築ラッシュが起きていて、学生の需要はほとんどそちらに取り込まれており、レントロール記載の学生は高学年ばかりで、1、2年生は実は全く入居していない、となった場合、見込んでいる需要は大きく異なることになります。(レントロールに学年までは記載されているケースは少なく、場合によっては契約日なども入っていないケースもある)

このような場合、今後の家賃は下落する可能性が見込まれ、敷金や更新料、仲介業者に支払う広告料などの募集条件も大きく見直す必要に迫られることから、物件価格、ひいては購入の判断に大きな影響を与えることとなります。
なぜこのような情報の非対称性が生じるのかといえば話は単純で、売主側(現大家さん、仲介業者)は高く売りたいからです。酷い業者は嘘までつきますが、嘘とまでは言わなくても聞かれたこと以外は答えない、自分にとって不利になるような情報は極力開示しない、というのが通常考えられる対応となりますので、購入者側がかなりの部分、自分(購入者側の仲介業者含む)で情報収集していかなければとんだ瑕疵物件を購入する羽目にもなりかねません。

②物件の引き渡しを受けられないリスク
ここは、きちんとした業者と取引していれば問題ないところですが、大手起業ですら地面師と呼ばれる詐欺集団に引っ掛かってしまうなど、付き合う業者はしっかりと見極めていく必要があります。最近では、融資環境の悪化に伴い、管理や物件保有をせず仲介だけでやっている会社は苦戦傾向にあり、某有名大家さんのブログでは仲介会社の社長に手付金を持ち逃げされた、なんて事例も出てきているらしいので、自分が継続的に取引している業者であっても、昨今の状況などを担当者からしっかり聞いておく必要があるかもしれません。

③想定通りの融資が下りないリスク
これはリスクというよりも購入の判断に関わるところですが、2017年9月以降の金融庁からの通達と、その年の暮れに大きく報道されたかぼちゃの馬車事件をきっかけに金融機関の融資姿勢については特に関東圏では金融庁からかなり厳しく見られるようになり、副業目的の不動産投資に対しては現状安易に融資が下りないといった状況となっています。このため、これまでであれば満額で融資が下りていた物件や属性の方に対しても、自己資金の投入を求められたり、覚悟を問うために預金や自宅の担保を要求されることもあったりと、その結果、当初予算では足りずに購入を断念するといったケースも多く見受けられます(私も正直そういったケースに直面しています)。

④空室リスク、棄損リスク、災害リスク
これは購入後、物件の管理・運営にあたってのリスクですが、やはり一番大きいのは空室リスクです。購入時の判断にもある通り、ここが物件価格や評価に与える影響は大きく、実際運営するにしても家賃収入が全ての基本になるので、空室は絶対悪として撲滅していかなければなりません(これが一番難しいのが現状ですが)。
空室が発生しない物件のスペック、募集条件となっているのか、購入時には予期しなかった要因などが発生していないか、現在住んでいる方への退室リスクは事前に抑えられているか、など、非常に重要な業務となります。ここは自分だけで解決しようとすると行き詰ってしまうところにもなるため、気軽に相談でき、提案もしてくれる管理会社と提携することが必須となります。棄損リスク、災害リスクは入居者の使用状況や、天災などによるものがありますが、これは入居者の属性を事前に確認しておくことや地域の特性(洪水、竜巻などの発生の有無)によってある程度防ぐことができるものの、運によるところも大きいのである程度のリスクの受容と、起きた場合の補填を考える方が良いと思われます(補填についてはどこかの機会で紹介します)。

⑤当初想定時の価格で売却できないリスク
これはいわゆる「出口戦略」でのリスクとなりますが、不動産のリターンというのはざっくりいうと(売却価格-購入価格)+(家賃収入-保有時の諸費用)となりますので、売却価格というものは非常に重要です。ですので、通常は購入時に何年後にこれくらいの売却価格でキャッシュフローを得るといった算段を立てて、トータルのリターンを計算したうえで物件を購入するわけですが、①~④までで様々な想定外の要因などもあることから、当初想定よりも大幅に上回るような価格で売却できるのはそれほど多くなく、むしろ当初見込みよりもマイナスとなるケースが多いと思われます。極論すると売らなくてもキャッシュが回収できるというのが理想ですが、現実的にはそうもいかないので、少なくとも持ち続けることでマイナスになるような物件は買わないといったことが一番のリスク回避になると思われます。

3.リスクとの付き合い方 

では、上記それぞれのリスクとどう付き合っていくかという話になります。リスクへの対応は大きく、回避する、減少させる、受容する、となりますが、①は自分の努力次第で情報の非対称性をなくしていくということができますので、想定外のリスクというものを項目ごとに分類していき、これは回避する(条件にヒットするものは手を出さない)、これは減少させる(徹底的にヒアリング、分析)といった方針を立て、その通りに実行するといったことが必要になります。

②などはあってはならないリスクなので、回避する以外に方法はありません。とにかく自分の信頼できる業者と取引すること、それに尽きると思います。ちなみにコミュニティなどに属している方であれば、運営側で業者を選定しているケースが多く、こういった不確定要素はかなりの部分取り除けると思います。

③は個人属性や、自己資金、さらには該当する金融機関の融資状況や継続取引の有無などによっても変わってきますので一概には言えませんが、融資が下りなければそもそも買えない訳ですし、買えたとしても自分の想定していた条件から乖離してしまうと、予定通りのキャッシュフローを得ることは難しくなってきます。やはり常日頃から情報収集をしておき、どの金融機関であればどのくらいの自己資金・金利・期間で行けそうかといったことなどを業者との面談や金融機関担当者へのヒアリングで把握しておき、早め早めの仮審査をお願いするといったことがリスク回避に繋がるものと考えられます。

④は特に空室リスクなどは致命的になるため、不動産経営の肝となる部分ですが、それぞれの物件によって対応方法が異なるため、プロに相談するというのが一番の正解になると思います。とはいえ、身近な管理会社が空室対策のプロかというと必ずしもそうでない場合が多いため、プロを探すのが実は難しかったりします。もちろん自分の知識や経験値を高めてプロと遜色のない対策をやられている大家さんもいるのは確かですので、そういった方が多くいらっしゃるコミュニティや勉強会などに参加するといったことも有効かと思います。棄損リスクや災害リスクは前述の通り運によるところも大きいので、もっぱら受容することと、起きた後の諸費用を保険でカバーするといった対策がメインになります。

⑤も市況により左右されやすい部分になりますので、海外不動産投資などと同様、ある程度需給が安定している物件を選ぶ、圧倒的な運用利回りで売却価格ゼロでも良い物件を購入するなど、物件選定の際に出口戦略を十分に意識するといったことが必要になります。

いかがでしたでしょうか。
リスクへの対策についてはわかりやすく説明したつもりですが、実際には物件ごとにどのリスクを重要視すべきか、どの対応が一番難しいかなどが異なってきますので、より具体的にお話を聞きたいという方は、セミナーや個別相談などで解決することもご検討してみてはいかがでしょうか。

今日のひとこと、『分からないことは自分で考えず信頼できる人に聞け!』

本日もお付き合いいただきありがとうございました!!!

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/07/22(日) 08:50:58|
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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
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