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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

『失敗しない!最低限知っておきたい不動産投資のイロハ』 ~ 3日目 ~

【3日目…】新築区分のマンションには手を出すな!
タワーマンション夜景


昨日のテーマによって、不動産投資がレバレッジ効果と低労働と事前の戦略によって実行することができる、
まさに脱サラを目指すサラリーマンには最適な投資である
ということについてお伝えいたしました。

では、具体的にどんな物件を買っていけば良いのでしょうか?
本日は、詳細に迫る前に、これだけは買ってはいけない物件の代表例として、
「新築区分マンション」についてご紹介したいと思います。

勘違いして欲しくないのが、「新築区分マンションを買ってはいけない」のは「投資用」としてであって、
初めから自分の給料を原資とする住宅ローンを組んで買うという「住居用」に関してまでとやかく
言うつもりはありません。
新築タワマンに住みたいというのはもはや価値観の問題なので、その価値観まで否定する気は
ございませんので、そこは自己の判断で結構です。
ただ、一言申し上げるのであれば、不動産投資は金融機関からの融資が肝になりますので、
新築の区分マンションを買ったばかりの時は、金融機関から資産<負債と見られ、融資金額の
上限算定に当たっては不利な扱いを受ける可能性もありますので、そこはご注意ください。

さて、『新築区分マンション』と聞くと皆さんどんなイメージでしょうか?
綺麗、広い、贅沢、設備が最新、セキュリティも万全、といった良いイメージが多いと思います。
私も妻に押し切られて2008年に横浜のタワマンを購入してしまったわけですが、確かに上記全て
が当てはまるのは間違いないと思います。

「じゃあやっぱり良いじゃないか」と思ったあなたは要注意です。
なぜならば先ほどからも申している通り、これはあなたが住む物件ではなく、事業として人に貸す物件だからです。
「事業として」貸す以上は採算が取れなければ事業として成り立ちません。
では新築区分マンションの事業性について確認していきます。

ここでは簡単な例を取ります。ざっくりと市況に近い感じにしてみましたが、細かい金額は多少誤差が
出ることはご承知置きください。

都内駅近の新築区分マンション面積20㎡を想定します。
都心ですと表面利回りは4%台と言われているため、ここでは4.5%として考えます。
・物件価格2,000万円、頭金ゼロ、金利1.0%、借入期間35年
・家賃収入年間90万円(75,000円/月)、修繕積立金・管理費12万円(10,000円/月)
・返済総額2,371万円、年間返済額677,484円(56,457円/月)
・管理会社への管理料、他諸経費(税金や募集費なども概算で含む)家賃収入の20%

これで年間収支を計算してみます。
家賃収入900,000円-諸経費180,000円(900,000×20%)-借入金返済677,484円-修繕・管理費120,000円
△77,484円

この数字を見てどう思いますか?
普通の人の感覚であれば、「えっ、赤字?」となると思います。

そこですかさず、販売業者はこう言ったセールストークを展開します。
・老後の年金対策になります。
•お金を返しながら最後にはあなたのものになりますので資産形成に役立ちます。
•毎年数十万円から数百万円の節税効果もあるんです。
•銀行に預けるよりも優れた資産運用の方法です。
•家賃保証を付けるので空室がでても安心です。
•10年目以降は買取保証も付けるので売却による出口も万全です。
•海外投資家(中国人)が買いあさっているほどの人気エリア・物件です。
•少額なので1棟よりもリスクが低いです。
•今ならあなただけに特別なお部屋を用意しています。

どうでしょうか?買わなきゃ損だと思えてきた方もいるかもしれませんし、なんだか胡散臭いと思った方もいるかも
しれませんね。
しかし、「なんだか胡散臭い」ではおそらく論破されます。しっかり根拠を持って反論しましょう。

まずもって業者さんはおそらく嘘は言っていません。いませんが、比較対象がほぼ存在していないため、論拠が
薄弱なのです。

年金対策や節税対策というのであれば私はidecoを勧めます。なぜならば借金をしなくても自分の所得を減らす
効果があって、かつ65歳まで引出不可能なので、強制的に年金の積み立てとなるからです。何も不動産という
リスク商品を、しかも金融機関から借金までして買う必要はないと言えます。マンションを買った場合とidecoを
やった場合の経済効果の比較表でもくださいと言えば、おそらく業者は何も言えなくなります。

資産形成と銀行より~は確かに正しいといえますが、そんなのはどの投資にもいえることであり、不動産だから
有利だということにはなりません。

家賃保証、買取保証のくだりは、まさしくかぼちゃやレオパレスなどで問題になっているサブリースの事例で
基本的に乗って良いことは一つもありません。サブリースもすべて悪いとはいいませんが、立地が良くて空室
リスクの低い物件を買うはずなので、そもそもサブリースという保険を付ける必要がないはずです。
サブリースは基本的に新築の募集期間などのほんの数ヶ月だけ、リスクヘッジの意味合いで付けてくれると
いうのであれば一考の価値ありですが、それ以外でメリットはありません。
また、買取保証ですが、その会社が未来永劫続くのかというところがまずもって保証できませんので、約束に
どこまで意味があるかは考えモノです。そして仮に続いていたとしても、買値で引き取るとは言っていませんし、
そんなことをしたら会社が損をしますので、適当な割引率を乗じて買い叩かれるのがオチです。

中国人~、あなただけ~はもはや説明不要でしょう。じゃあそこに売ればいいじゃん、て話です。
そして出会ったばかりのあなたが特別ならみんなが特別だと考えるべきでしょう。

最後にリスクは一棟物より小さい、これだけが正解とも間違いとも言い切れません。何をもってリスクと考えるか
ですが、基本的に投資家は購入時に支出した資金が回収できるかできないかを重視しており、回収できないのは
リスクだと考えます。一時的に空室が生じたとしても他の部屋で十分資金を回収できて、リスクヘッジができるという
点ではむしろ一棟物の方がリスクは小さいと言えますし、マンション一部屋で出て行ってしまったとか、事故物件に
なってしまった、という時には、もはや取り戻せないほどの物件棄損が生じていると言えますので、小さいからリスクが
小さいと考えるのは少し考えモノです。

そしてそもそもの根本ですが、「物件は安く買って高く売る」が大原則ですが、どうでしょう、できそうですか?

おそらく流れに逆行することになると思います。詳しくは私のブログの以前の記事で詳しく解説していますので
そちら(リンクになっています)を見ていただきたいのですが、新築には様々な、物件の価値に関係ないコストが
上乗せされていますので、ハッキリいって割高になっています。

ここまで見てきていかがでしたでしょうか?
投資家として不動産をやっていこうと思った時点で、キャッシュフローの出ない物件というものはあり得ません。
自分が速く自由でゆとりある時間を手に入れるために不動産をやる、という確固たる意志をもって、
冷静かつ厳しい目で物件を選定していきましょう。
明日は折り返しですが『信頼できない業者とは?』をお届けいたします。

という訳で、今日のひとこと、『営業マンを論破せよ!』でした。

アウトプットお待ちしています。

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まずは自分の殻を破る記念の一歩として踏み出してみましょう! 

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

  1. 2018/08/12(日) 11:03:19|
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Author:topgun1230
競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

<付随データ>
関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
好きな本:影武者徳川家康(隆慶一郎)、3週間で人生を変える法(トニー野中)
尊敬する偉人:上杉謙信、孫策伯符
好きな言葉 :豪快(本人至って小心)

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今年の成績(2018年)

自分でも後で振り返るのが大変なので、その年の予想結果について戦績を残すようにしています。2レース予想の場合は2戦とカウントしてます。


(2018年12月9日終了時点)
32戦6勝26敗0分
回収率(実際の回収率)
⇒予想以外のレース含む
69.8%(金額は内緒…)

本命勝率  12.5%
    (32戦中4勝)
本命連対率28.1%
    (32戦中9回)
本命複勝率40.6%
    (32戦中13回)

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