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徒然ボンクラ日記

リニューアルしました!週末の競馬に加えて平日は不動産経営についてのノウハウなどもお伝えしていければと思っています。競馬だけ興味ある人は週末だけ、不動産に興味がある人は平日だけ、お立ち寄りいただければ情報は網羅できると思いますので引き続きよろしくお願いいたします!

表面利回りと実質利回りの違い

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最近さぼり気味でしたが、簡単ではあるものの久々に不動産関連の更新を。

タイトルに書きましたが、みなさんは表面利回り実質利回りという言葉を聞いたことがありますか?

聞いているどころか知っているという方は今日の記事は不要ですので、別の記事でお楽しみください。
聞いているけど知らない、または知らないという方は不動産をやるうえでぜひ知っておいてもらいたい用語になりますので、この後も読み進めてくださいね。

簡単にいうと以下のとおりになります。

表面利回り…満室時の想定家賃を購入予定価格で除したもの
実質利回り…上記想定家賃からランニングコストを控除したものを購入価格と購入時の諸費用で除したもの


言葉だとやはり頭に入りづらいですね(-_-;)

という訳で例示します。なるべく単純化していますが、あまりに金額小さすぎると現実味がないので、ありえそうな金額にしてみました。なお、実際は借入金なども考えなければなりませんが、上記の利回り算定に当たってはあまり関係ないため無視します。

購入価格:1億円、想定満室賃料(年間)1,000万円、ランニングコスト200万円、購入時の諸費用800万円

さて、これで表面利回りと実質利回りを計算してみましょう。

表面利回り=1,000万円÷1億円=10%
実質利回り=(1,000万円-200万円)÷(1億円+800万円)=800万円÷1億800万円=7.4%

上記でご理解いただきたいのが、表面利回りの方が簡単に計算できるということです。
また、借入金は無視すると書いたのですが、実は借入金の支払利息もランニングコストに含まれるため、借入金の金額や利率によってもここは変わってきます。そして借入金の金額が変われば当然に購入時の諸費用も変わってきます。

ここまでで勘のいい方であれば気づかれたと思いますが、表面利回りは借入金の金額や利率、その他諸々の諸経費などの影響を受けず、実質利回りはもろに影響を受けるものとなります。つまり、物件の標準的なスペックを表す指標としては、個々の影響を排除した表面利回りが共通の用語として機能するため、物件の売買の募集には向いているということが言えます。
実際に新聞や広告などでも不動産の情報などはよく出ていますが、ここで記載されている利回り情報はほぼすべての局面において表面利回りといえます。

ただし、私たちは投資家ですので、その物件の表面的なスペックだけでは「買い」かどうかの判断はつきません。どの金融機関なら買えるか、いくらまでならば融資してもらえるか、そのうちの自己資金をどこまで出すのか、諸費用はどこまで必要か、といった情報は個々の投資家やその時々の状況で変わるものですが、投資の判断をする際にはこれらの検討が欠かせません。

つまり、実質利回りは共通の指標としては不向きなものの、個々の投資家が投資の可否を判断する際には必須となる考え方です。

実際の使い方としては、まず足切りのラインとして表面利回り○%以下のものは自分では買わないと決めて、その土俵をクリアしたものだけを精査して、実質利回りと計算し、これが△%以上であれば、買い付け申し込みをする、といった感じになります。

一応一般的にいわれている水準としては、満室想定は危険なため、8掛け、ランニングコストは20%と考え、購入時の諸費用はフルローンを想定しても7%程度と仮定して、上記の物件であれば、収入は800万円(1,000万円×80%)、ランニングコストはこれに0.2を乗じて160万円(800万円×20%)、購入諸費用は700万円(1億円×7%)として、

(800万円-160万円)/(1億円+700万円)≒6%

といった計算をするケースが多いと思われます。この簡易計算の結果に借入金の利率を考慮する必要があるため、その結果がプラスになれば手残りが発生するということになります。上記の式さえ覚えておけば物件を見たときにパッと簡易計算ができるので是非ともマスターしておいてもらえればと思います。

かなり端折った説明のため、難しいと感じた方もいらっしゃるかもしれませんが、個別に質問いただければ回答いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

それでは今日はこの辺で。
もう少し頻度上げて更新します…

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競馬は20年来の趣味で、2013年までは一口馬主もやってました。その他、マンガ好き、ゲーム好きの典型的なボンクラです。これまで、競馬予想がメインでしたが、脱サラ目指す不動産投資家ブログとしても活用することにしました。少しでも内容充実させていければと思っていますので長い目で見てやって下さい。

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関心事:不動産投資、競馬(予想、ゲーム)、フットサル、歴史物
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